Vos droits de location en Espagne (et ce qu'il faut surveiller)

Vos droits de location en Espagne

Plus tôt en janvier, nous avons eu un problème avec notre propriétaire. Nous étions dans notre contrat de location depuis 7 mois et avons soudainement remarqué qu’il n’était plus aussi amical qu’avant. Quelque chose n’allait pas et nous étions méfiants. Je lui ai donc demandé: « Notre contrat se termine le 31 mai et nous serions intéressés à le renouveler. Cherchez-vous toujours à renouveler ou avez-vous d’autres projets ? »

Il lui a fallu 5 jours pour répondre et quand il l’a fait, c’était avec de mauvaises nouvelles : « Nous aimerions récupérer l’appartement parce que mon fils l’utilisera. Nous ne renouvellerons donc pas le contrat ».

C’était le 31 décembre lorsque nous avons reçu cette nouvelle. Après les difficultés que nous avons rencontrées pour trouver un appartement l’année dernière et sachant que Grenade a un marché locatif difficile, nous avons décidé de commencer immédiatement à chercher un nouvel appartement.

Le 3 janvier, nous avons trouvé un appartement intéressant sur Idealista. J’ai écrit au propriétaire. Nous sommes allés visiter le même jour et avons vraiment aimé l’appartement.

Le même jour, j’ai répondu à notre propriétaire : « Nous avons trouvé un appartement qui nous plaît. Compte tenu de votre souhait de ne pas renouveler et compte tenu du marché locatif difficile, nous autoriseriez-vous à rompre notre contrat actuel sans pénalité ? Et nous accorderiez-vous moins que le délai de 30 jours requis pour résilier le contrat ?

Il a fallu environ 30 minutes au propriétaire pour me répondre : « Nous voulons résilier le contrat le 31 mai, date à laquelle la durée du contrat expire. S’il se termine avant, vous devrez continuer à payer le loyer jusqu’à la fin du contrat. Nous pouvons cependant résoudre ce problème en renouvelant le contrat jusqu’au 31 mai 2026. »

Au final, nous avons obtenu ce que nous souhaitions en premier lieu: renouveler le contrat de location pour un an supplémentaire.

Mais ce qui précède soulève un certain nombre de questions et de problèmes que les étrangers venant en Espagne ne connaissent peut-être pas. Principalement : quand un propriétaire peut-il résilier un contrat de location ? Et combien de temps à l’avance doit-il vous donner ? A l’inverse, pouvez-vous (le locataire) résilier le contrat ? Si oui, quand et à quel prix ?

Je vais écrire à ce sujet (et plus encore sur les contrats de location) dans cet article. Je vous donnerai également quelques conseils à la fin car, comme je l’ai découvert, le propriétaire avait des clauses non standards dans le bail dont j’aurais dû avoir connaissance avant de signer. Les gens devraient savoir à quoi faire attention.

PS : Un grand merci à Maria Louisa Castro de CostaLuz Lawyers pour m’avoir aidé sur ce post. Elle m’a clarifié quelques lois, m’a signalé une clause abusive dans le contrat et m’a donné quelques conseils sur les choses à faire avant de signer un contrat de location. Je vais couvrir tout cela ci-dessous.

Types de contrats de location en Espagne

En Espagne, il existe deux types de contrats de location, la différence étant la durée du contrat.

Le premier est un contrat à court terme (Arrendamiento para Uso Distinto de Vivienda) d’une durée maximale d’un an et qui n’est pas renouvelable. Ils sont généralement utilisés pour les locations saisonnières, les logements étudiants, les bureaux et les baux commerciaux. Ils ne bénéficient pas des protections des locataires en vertu de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos, c’est-à-dire loi sur les baux urbains) et les conditions sont librement négociées entre les parties. Je ne vais pas parler ici de ce genre de contrat, il ne s’applique pas à la plupart des expatriés cherchant à s’installer en Espagne. Sachez juste une chose : certains propriétaires classent à tort les baux comme Uso Distinto de Vivienda pour éviter la protection des locataires (vous avez peut-être entendu parler de baux de 11 mois qui visent exactement cela). Cependant, si un locataire utilise le bien comme résidence principale, il peut légalement contester la qualification du contrat et revendiquer les droits accordés en vertu de la LAU.

Le second est un contrat à long terme (Arrienda de Vivienda, ou comme le nôtre s’écrit « Contrato de Arrendamiento de Vivienda »). Ces contrats sont généralement d’une durée de 12 mois mais peuvent être prolongés si le locataire et le propriétaire en conviennent. Ce sont les contrats que signeront la plupart des étrangers venant en Espagne. Ce sont ces contrats/baux à long terme (j’utiliserai ces termes de manière interchangeable ci-dessous) que j’aborderai ci-dessous.

Contrats de location longue durée en Espagne et vos droits

J’ai mentionné plus haut que la plupart des contrats de location longue durée sont fixés à 12 mois mais qu’ils peuvent être prolongés au-delà de cette durée. En effet, la loi prévoit qu’un contrat de moins de 5 ans sera prolongé annuellement jusqu’à ce que le bail atteigne une durée minimale de cinq ans (sept ans si le bailleur est une personne morale). Sauf si les deux parties conviennent de résilier le contrat de manière anticipée.

En d’autres termes, vous avez le droit de louer le bien jusqu’à 5 ans sans que le propriétaire puisse vous expulser.

La condition ci-dessus étant que vous ne rompez pas les termes du contrat en ne payant pas votre loyer, en n’utilisant pas la propriété pour l’usage prévu, en vous livrant à des activités nuisibles ou illégales ou en sous-louant.

Cependant, il y a quelques points à surveiller

Le propriétaire peut revendiquer le logement pour son usage (pour lui-même ou ses proches). Ils ne peuvent exercer ce droit qu’après l’année 1 du contrat et doivent vous donner, à vous, locataire, un préavis de 2 mois. De plus: le propriétaire doit l’avoir indiqué dans le contrat de location.

Remarque : cette clause (ci-dessous) est exactement ce qui a été utilisé par notre propriétaire comme excuse pour nous faire sortir. C’est indiqué comme clause dans notre contrat, il a donc ce droit. Donc dans notre cas, il aurait pu nous en informer à l’expiration du contrat (31 mai) et nous aurions eu 2 mois pour trouver autre chose et quitter l’appartement.

Ci-dessus se trouve la clause de notre contrat. En tant que locataire, vous devez y faire attention. Sans cela, le propriétaire n’a pas le droit de résilier votre contrat au motif qu’il revendique l’appartement pour un usage personnel.

Remarque 2: Selon la loi, le propriétaire doit prendre possession de l’appartement dans un délai de 3 mois s’il vous réclame l’appartement… s’il ne le fait pas, vous, en tant que locataire, avez le droit de réemménager dans l’appartement avec les mêmes termes et conditions que ceux précédemment écrits dans le contrat (cette clause est intéressante en théorie mais je ne sais pas comment elle fonctionnerait réellement en pratique).

2. L’autre moment où un propriétaire peut résilier un bail est à la fin de la cinquième année de votre contrat. Votre propriétaire pourra alors vous informer – 4 mois avant la résiliation de votre contrat – qu’il ne renouvellera pas votre bail en cas de résiliation. S’il vous donne ce préavis, vous disposez de 4 mois pour quitter l’appartement. Vous pouvez également résilier le contrat en lui donnant un préavis de 2 mois.

SI vous ou votre propriétaire ne conseillez pas de résilier le contrat, le bail est automatiquement prolongé de 3 ans supplémentaires et encore une fois, sauf si vous rompez les termes du contrat, le propriétaire ne peut pas vous expulser.

Les deux situations ci-dessus sont celles dans lesquelles un propriétaire peut résilier votre bail/contrat. Sinon, à moins que vous ne rompiez le contrat (en ne payant pas le loyer et toutes les autres conditions mentionnées ci-dessus), vous avez le droit légal d’entretenir l’appartement sans vous faire expulser.

Pouvez-vous (le locataire) résilier le bail ?

Oui, vous pouvez.

La règle générale est que tant que vous avez rempli 6 mois de votre contrat, vous pouvez résilier la durée restante de votre contrat si vous donnez au propriétaire un préavis minimum de 30 jours.

Habituellement, les propriétaires incluent une clause demandant 1 mois de loyer pour chaque année de contrat restant si vous résiliez votre contrat. Si votre contrat est inférieur à un an, vous devrez peut-être payer un loyer au prorata de la durée restante. Ainsi, si vous résiliez un bail alors qu’il reste 6 mois de contrat, vous devriez en théorie devoir payer une pénalité égale à un demi-mois de loyer*.

*Nous avons vécu 2 ans et demi à Nerja. La 3ème année, nous avons résilié le bail à mi-parcours en donnant un préavis de 30 jours au propriétaire. Nous avions une clause comme celle-ci (nous aurions dû payer un demi-mois de loyer) mais le propriétaire a été généreux et y a renoncé. Nous avons quitté l’appartement 6 mois plus tôt et n’avons payé aucune pénalité.

Remarque: S’il n’y a pas de clause d’indemnisation/pénalité, vous n’avez pas à payer d’indemnité pour résiliation anticipée.

Que se passe-t-il si votre contrat contient une clause stipulant que vous ne pouvez pas résilier le bail après avoir rempli 6 mois de votre contrat ?

Nous avions cette clause dans notre contrat et c’est la raison pour laquelle notre propriétaire nous a dit que « vous devrez continuer à payer le loyer jusqu’à la fin du contrat ». Il s’agit d’une clause abusive qui peut être considérée comme nulle si elle est portée devant les tribunaux (nous y reviendrons plus loin).

Faites attention à toute clause qui vous dit que vous ne pouvez pas résilier le bail après 6 mois ou que vous devez continuer à payer le loyer jusqu’à la fin de la durée de votre bail même si vous quittez les lieux.

Inspecter et documenter l’appartement avant d’emménager

C’est quelque chose dont nous n’étions pas vraiment conscients et, jusqu’à présent, nous n’avons pas eu de problèmes. Mais c’est possible.

Vous devez toujours inspecter l’appartement avant d’emménager. Notez toutes les lacunes des meubles, des appareils électroménagers, des fenêtres, des portes, etc. Prenez des photos. Et informez le propriétaire par écrit de tout ce que vous remarquez.

La raison en est que vous ne voulez pas être tenu responsable des dommages qui existaient déjà avant votre emménagement.

Soyez au contraire attentif à l’inventaire ou aux photos que le propriétaire pourrait vouloir vous faire signer. C’est ce qui s’est produit dans les 2 derniers appartements dans lesquels nous avons emménagé : des propriétaires qui ont répertorié et pris des photos de chaque élément inclus dans l’appartement et qui ont ensuite demandé que nous les approuvions. Encore une fois, assurez-vous simplement que tout est et apparaît comme indiqué.

Comme je l’ai dit, nous n’avons pas encore eu de problèmes, mais nous avons entendu des histoires de propriétaires utilisant les « dommages » comme raison pour ne pas rembourser les cautions à un locataire.

Le dépôt

Il vous sera toujours demandé de payer une caution (une fianza) avant d’emménager dans un appartement. Il s’agit d’une protection au cas où un locataire ne paierait pas son loyer ou d’une assurance contre les dommages.

Dans la plupart des cas, un dépôt d’un mois vous sera demandé. Dans certains cas, une caution de 2 mois peut vous être demandée (nous avions payé 2 mois lorsque nous avons déménagé à Antequera). Légalement, une caution ne doit pas dépasser 2 mois de loyer.

Vous ne devez jamais payer la caution en espèces, il est toujours préférable de transférer le montant afin d’avoir une trace écrite.

La plupart des régions espagnoles (y compris l’Andalousie) exigent que les propriétaires enregistrent les cautions auprès d’une autorité désignée et les locataires doivent demander une preuve de paiement.

La caution doit être remboursée au locataire 1 mois après son départ et des déductions peuvent être faites pour les factures impayées payées par le propriétaire. En cas de dommages, le propriétaire peut déduire des montants supplémentaires*.

*vous devez demander au propriétaire d’inspecter l’appartement avant de déménager pour dissiper tout désaccord sur les dommages.

Obligations du Locataire

Vous devez remettre l’appartement dans son état antérieur donc si vous l’avez repeint, installé des étagères etc. C’est souvent une clause dans le bail.

Vous devrez peut-être informer le propriétaire si des personnes séjournant dans votre appartement ne font pas partie de votre famille immédiate.

Informez le propriétaire de tout dommage causé à la propriété.

Suivez les termes du contrat comme indiqué précédemment :

Payez votre loyer

Utiliser la propriété pour l’usage auquel elle est destinée

Ne vous livrez pas à des activités nuisibles ou illégales

Ne sous-louez pas.

Obligations du propriétaire

Effectuer les réparations nécessaires aux éléments fournis avec l’appartement (électroménagers, plomberie, électricité, fenêtres, portes etc.)

Informer les locataires des augmentations de loyer (qui doivent être conformes à l’indice des prix à la consommation (IPC) et doivent être annoncées au locataire 1 mois avant le renouvellement du bail).

Rembourser le dépôt

Les propriétaires ne peuvent pas entrer dans les locaux sans préavis ni autorisation

Ils ne peuvent pas vendre l’appartement pendant votre location ni utiliser la vente comme prétexte pour vous expulser.

Notre expérience avec les propriétaires

Avant cette expérience d’appartement, nous avions des propriétaires plutôt détendus qui suivaient des contrats standards (l’un d’eux a admis avoir simplement imprimé un contrat sur le site Idealista).

Nos propriétaires à Grenade étaient différents et ont mis des clauses dans le contrat qui les protégeaient

Comme vous l’avez vu ci-dessus, ils avaient une clause dans le contrat concernant la revendication du logement pour leur propre usage. Cette clause leur aurait valu de résilier le contrat à la fin de la première année du bail, nous donnant un préavis de 2 mois pour déménager. Attention: tout le monde sait que les propriétaires utilisent cette clause lorsqu’ils souhaitent vendre l’appartement.

J’ai mentionné que la règle générale est que tant que vous avez rempli 6 mois de votre contrat, vous pouvez résilier la durée restante de votre contrat si vous donnez au propriétaire un préavis d’au moins 30 jours. Vous devrez généralement payer une indemnité équivalente à 1 mois de loyer pour chaque année restant à courir sur votre contrat.

Mais dans notre cas, ils ont inséré une clause sur la première page stipulant que « la première année est obligatoire et que le paiement est obligatoire ». Comme mentionné ci-dessus, il s’agit d’une clause abusive qui serait très probablement considérée comme nulle si elle était portée devant les tribunaux.

Alors ils se sont protégés : a) ils collecteraient tous les paiements jusqu’à la fin du contrat (31 mai) tandis que b) attendaient ce jour (31 mai) pour nous prévenir qu’ils nous expulseraient. Si nous ne nous étions pas méfiés de leurs intentions, nous aurions été coincés dans une situation difficile, ayant 2 mois pour trouver un appartement en plein été. Même si nous comprenons qu’ils doivent protéger leurs intérêts, nous pensons également qu’ils ont été un peu sournois et malhonnêtes quant à leurs intentions.

Conseils pour éviter les imprévus

Nous étions dans une situation assez désespérée en essayant de trouver un appartement l’année dernière (comme je l’ai écrit ici), donc nous n’aurions probablement rien fait différemment. Voici néanmoins ce que les gens devraient faire :

1. Demandez à l’agent immobilier de vous envoyer le contrat provisoire avant de le signer. Parcourez-le en détail, faites-le traduire (facile avec Google Translate). Dans notre cas, les propriétaires avaient leur propre agent immobilier et ils m’ont lu le contrat au bureau. Une partie m’est passée par-dessus la tête. Cela ne serait pas arrivé si j’avais eu le temps de le lire moi-même.

2. Surveillez les clauses inhabituelles comme celles que j’ai mentionnées ci-dessus. Jetez également un œil à cet article: Comment éviter les clauses abusives dans votre contrat de location immobilière en Espagne.

3. Si vous n’êtes toujours pas sûr, consultez un avocat. Demandez-leur simplement de regarder le contrat pour déceler quelque chose d’inhabituel. Ils savent ce qui est standard et ce qui ne l’est pas. Comme mentionné, je voulais être sûr de savoir de quoi j’écrivais en écrivant cet article, j’ai donc contacté Maria Louisa Castro à CostaLuz Lawyers. Son email: [email protected]. Elle a donné de nombreuses informations ainsi que des conseils spécifiques concernant notre cas.

En fin de compte, je pense que notre situation est résolue. En fin de compte, nous voulions rester dans cet appartement encore un an… nous avons convenu de renouveler le contrat pour un an supplémentaire, ce que nous souhaitions depuis le début.

Cela dit, je recommanderais aux futurs locataires d’être un peu moins confiants et plus informés que nous. Mieux connaître les lois sur les locations et les clauses contractuelles types nous aurait permis d’éviter les problèmes que nous avons rencontrés. J’espère que vous pourrez apprendre de nos erreurs.